+(47) 23 89 88 63
W ostatnich latach ceny nieruchomości w Portugalii, ulubionym miejscu na wakacje Skandynawów w Europie, odnotowały gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Kraj ten przyciąga obecnie zarówno swoją dynamiką, jak i kosztami utrzymania czy urokami podatków.
Przyczyna jest jasna: Portugalia jest preferowanym kierunkiem dla mieszkańców Skandynawii pragnących osiedlić się w innym państwie europejskim. Atrybuty tego kraju: bliskość, łagodna pogoda, często niższe koszty życia, przyjaźni mieszkańcy i... niskie podatki.
Przeczytaj także: PO RAZ PIERWSZY OD DWÓCH LAT SPADA LICZBA KUPNA I SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI PRZEZ OBCOKRAJOWCÓW W HISZPANII
Mniej znana jest ogromna dynamika gospodarcza kraju. Od czasu kryzysu zadłużeniowego Portugalia szybko modernizuje swoją infrastrukturę, stając się popularnym kierunkiem turystycznym, mądrze buduje i remontuje (nie ma mowy o powtórzeniu błędów swojego hiszpańskiego sąsiada) i chce stać się europejskim centrum start-upów. Krótko mówiąc, kraj ten przyciąga zarówno młodych Europejczyków, jak i emerytów.
Sporo nowych mieszkańców z Polski i Skandynawii
W rezultacie w Portugalii mieszka coraz więcej Polaków, Niemców, Francuzów, Brytyjczyków i Skandynawów, a ceny nieruchomości gwałtownie rosną. Według badania SWISS LIFE Asset Managers każdy, kto zainwestował w nieruchomości w 2013 roku, odnotował wzrost wartości swojej nieruchomości średnio o 50% w przypadku starych nieruchomości i 30% w przypadku nowych.
Przeczytaj także: NIERUCHOMOŚCI W NORWEGII | 5 BŁĘDÓW, KTÓRYCH NALEŻY UNIKAĆ PRZY ZAKUPIE
„Ceny będą nadal rosły o 10% w Lizbonie i być może o 50% poza Lizboną”, mówi Jaime Gonçalves, lokalny nieżalezny agent nieruchomości. To sprawia, że dostęp do nieruchomości staje się coraz trudniejszy dla przeciętnego pracownika, ale także dla młodych europejskich talentów.
Co piąty nabywca nieruchomości jest obcokrajowcem
Rynek nieruchomości kontynuuje swój szalony wzrost. Wzrosł o kolejne 17% w 2018 r. do 24 miliardów euro, przy średnim zakupie wynoszącym 135 000 euro. Lizbona i Porto skupiają prawie dwie trzecie transakcji, ale na wzroście zyskują też pozostałe regiony. Inwestorów zagranicznych jest wielu: co piąty kupujący! Główny batalion tworzą Europejczycy, za nimi plasują się Chińczycy i Brazylijczycy, których przyciągała „Złota Wiza”. Jeszcze do niedawna umożliwiała ona uzyskanie zezwolenia na pobyt (i dostęp do strefy Schengen) przy każdym zakupie nieruchomości o wartości powyżej 500 000 euro.
Trudniej wyjechać niż przyjechać
Oczywiście przyjęcie w 2009 r. słynnego statusu podatkowego dla osób niebędących zwykłymi rezydentami – Non-Habitual Resident Status (RNH) nie pozostaje bez związku z nagłym rozgłosem kraju. System ten umożliwiał obywatelom europejskim będącym rezydentami zwolnienie z podatków od dochodów pochodzących z zagranicy na okres dziesięciu lat.
Przeczytaj także: „ZŁOTE WIZY” | PORTUGALIA WYCOFUJE PRZYWILEJE PRZYZNANE OBCOKRAJOWCOM
Wystarczająco, aby przyciągnąć artystów (prawa autorskie), przedsiębiorców (dywidendy) i emerytów, przynajmniej z sektora prywatnego, ponieważ urzędnicy służby cywilnej są wykluczeni. Jeśli chodzi o osoby pracujące, korzystają one ze stawki podatku wynoszącej jedynie 20% od dochodów z wynagrodzeń lub dochodów z niezależnego zawodu o wartości dodanej (lekarze, architekci, kadra kierownicza wyższego szczebla itp.).
Z zastrzeżeniem pewnych kryteriów, w szczególności braku bycia rezydentem podatkowym w Portugalii w ciągu ostatnich pięciu lat, uzyskanie przepustki podatkowej w Portugalii było bardzo łatwe. Z drugiej strony lokalne organy podatkowe stawiają opór. „Często występują różnice w interpretacji definicji rezydencji podatkowej” – zauważa Łukasz Jakubów Kędzierski, doradca majątkowy i finansowy w SJØLYST INVESTORS AS w Oslo. „Główny dochód osiągany w kraju rezydencji, mógł wiele zmienić” – kontynuuje. W efekcie ze świadczeń tego reżimu podatkowego nie skorzystało wielu mieszkańców Norwegii.
Nova „Lizbona”
„Lizbona staje się nowoczesnym, młodym, kosmopolitycznym miastem, przypominającym Londyn z lat 90” – opisuje Camille Letuve, współzałożycielka ATHENA Advisers, specjalistka od nieruchomości międzynarodowych.
Przeczytaj także: JAK NORWEGIA PRZESTAŁA BYĆ ATRAKCYJNYM KRAJEM DLA IMIGRANTÓW
Ale „czas sokazji” minął, nawet jeśli ceny nadal mogą wydawać się atrakcyjne dla europejskiej stolicy. „Średnia wartość w stolicy wynosi 3 000 euro za m², ale obecnie negocjuje się ceny pięknych, dobrze zlokalizowanych budynków w przedziale od 8 000 do 10 000 euro” – zauważa Jaime Gonçalves.
„Rozwój ten jest powiązany z rewitalizacją obszarów miejskich, presją turystyczną lub wydarzeniami takimi jak szczyt internetowy, a także rozprzestrzenianiem się programów w nowych, wysokiej klasy budynkach” – wyjaśnia. Niektóre sektory pozostają tanie, o czym świadczy ten T3 o powierzchni 72 m² sprzedany za 130 000 euro przez sieć Optimhome, zlokalizowany na przedmieściach (30 minut od centrum), w Povoa de Santa Iria. Zdarzają się dzielnice, w których ceny nie są już bardzo odległe od cen w Oslo. Na eleganckiej Libertad Avenue ceny sięgają ponad 11 000 euro, a w „bobo” dzielnicy Chiado oscylują w okolicach 8 000 euro.
Przeczytaj także: LIST Z GENEWY | NORWESCY MILIARDERZY NOWYMI UCHODŹCAMI W SZWAJCARII
Napływ klientów
„Wzrost liczby klientów jest uderzający: pierwsza fala dotyczyła nieruchomości o wartości około 500 000 euro, ale nowa generacja to ponad milion, a nawet kilka milionów” – podkreśla Camille Letuve. Inne dzielnice są w trakcie tworzenia, jak na przykład Lapa, gmina mieszkaniowa na wzgórzach, gdzie spotykają się stare portugalskie rodziny i młodzi przedsiębiorcy, a odnowione budynki można już kupić w cenie od 6 000 do 8 000 euro za m².
Ten wzrost cen zachęca część kupujących do spróbowania szczęścia na obrzeżach stolicy. Wioski położone na drugim brzegu Tagu, w pobliżu przyszłego nowego lotniska, takie jak Setùbal, Montijo, Seixal, mogą oferować ogromne możliwości. Utworzenie nowego uniwersytetu w Oeiras, niedaleko morza, stwarza również szansę na rozwój nieruchomości.
Raj inwestycyjny na wynajem
Lizbona przyciąga także (zwłaszcza) inwestorów w wynajem sezonowy. Według MOODY's miasto jest także rekordzistą pod względem zakwaterowania AIRBNB w europejskich stolicach. Stopa zwrotu po opłatach jest atrakcyjna i waha się w granicach 4-6%, a system podatkowy jest korzystny dla osób fizycznych, dzięki obniżce sezonowego dochodu z najmu o 65%.
Przeczytaj także: KUPNO NA WYNAJEM W NORWEGII – CORAZ BARDZIEJ ZŁOŻONA OPERACJA
Jednak to sprzyjające środowisko prawdopodobnie dobiegnie końca. Aby przeciwdziałać skutkom wypierania ludności z centrum miasta, gmina zobowiązała się do ograniczenia, jeśli nie wyeliminowania w ciągu kilku lat, zezwoleń na wynajem sezonowy, przynajmniej w niektórych dzielnicach. Wystarczająco, aby zapewnić dochód obecnym posiadaczom cennej licencji.
Porto, drugi biegun atrakcji
Drugie miasto w kraju, Porto, również przyciąga coraz więcej ludzi. „Polacy są naszymi pierwszymi klientami” – potwierdza pani Barbara C. z lokalnej agencji nieruchomości w Lizbonie. „Ceny w Porto są takie same jak w Lizbonie pięć lat temu, od 30 do 40% niższe” – zauważa Camille Letuve. Porto to miasto, które dynamicznie się rozwija, wybrane w 2017 r. na „najlepszy europejski cel podróży”, a w 2019 r. na „najlepsze miasto w Europie do odwiedzenia”.
W trakcie renowacji właśnie uruchomił program inwestycyjny o wartości 800 milionów euro, obejmujący drugie międzynarodowe lotnisko. To wystarczy, aby jutro zapewnić około trzydziestu lotów międzynarodowych dziennie. „Porto jest przyjazne, bardziej przystępne cenowo, a jednocześnie czerpie korzyści z prawdziwej dynamiki gospodarczej, która oferuje możliwości w zakresie inwestycji w wynajem” – podkreśla Olivier Beillard, dyrektor portugalskiej spółki zależnej Optimhome.
Przeczytaj także: RYNEK MIESZKANIOWY W NORWEGII | TRUDNOŚCI DOPIERO SIĘ ZACZYNAJĄ
Algarve - piękny region Portugalii
Jeśli chodzi o Algarve na samym południu, którego ciepły prąd od dawna przyciąga przede wszystkim emerytow, pozostaje on dostępny, z wyjątkiem Faro. Nadal można kupić dom z basenem w głębi lądu za 2500 euro za m². W niektórych regionach turystycznych, w okolicach miasta Evora lub w Alentejo, nieruchomości na sprzedaż są nadal rzadkością. Stąd ponowne zainteresowanie zachodnią fasadą, np. sektorem Nazaré (miejsce do surfowania), gdzie według Optimhome mieszkanie o powierzchni 80 m² zostało sprzedane za 90 000 euro.
Inne kierunki są jednak bardziej prestiżowe, jak na przykład Comporta, 80 minut od Lizbony, której plaże (i celebryci) czynią ją „Piekny Region” Portugalii. Według Athena Advisers lokalizacja ta oferuje stopę zwrotu z wynajmu na poziomie 5% i potencjalny zysk kapitałowy na poziomie 50% w ciągu trzech lat!
Przeczytaj także: INWESTYCJE | TRWA EUFORIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII
W rezultacie mnożą się luksusowe programy, ryzykując utratę ducha miejsca. W niektórych programach luksusowych trzeba liczyć od 700 000 do 1,5 miliona euro za nową willę z 3 lub 4 pokojami lub w Comporta La Réserve od 250 000 do 1,6 miliona euro za mieszkanie 2-pokojowe do 5 sztuk. Pozostaje urok regionów przygranicznych z Hiszpanią, w dużej mierze wyludnionych, wokół Guarda lub regionu Douro, aby znaleźć pokój za kilkadziesiąt tysięcy euro.
Przedstawiona treść ma charakter informacyjny, nie jest wyczerpująca i nie zastępuje indywidualnej porady. Zalecamy skonsultowanie się z nami lub innym kompetentnym doradcą w celu uzyskania konkretnych odpowiedzi na pytania.
